本报记者 杨泥娃报道

继鼓励租房、为租赁住房提供建设用地之后，北京楼市又迎来了新动作。

近日，北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)，8月3日《办法》正式面向社会公开征求意见。

“共有产权住房”这个看似陌生的词语，实际上是指买房人与政府共有房屋产权。简单说就是政府和产权人各持一定的产权比例，但使用权属于购房人，这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。

更重要的是，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整优化，建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

而这一政策的发布，引发外界最为关注的还是楼市整体会受到怎样的影响?在许多业内人士看来，在这番政策的刺激下，楼市还将继续迎来一场降温。

共有产权并不新鲜

“共有产权房”虽然看似陌生，但实际上在国内已经经历了10年以上的探索期。

早在2007年，江苏淮安便开始试点共有产权房，后来推广到一些其他城市，但探索最为完善的当属上海。

据媒体公开报道，从2010年开始，上海推出第一批共有产权房，到2016年10月，一共推出了6批次共有产权房，累计签约及受理家庭已接近13万户。这个期间，上海连续5次放宽了共有产权房的准入标准，目前的标准是：人均住房面积低于15平米，可支配收入最高低于7200元/月。而且，到2016年10月14日，第一批共有产权房已满5年，可以解锁了，上海也在那时候出台了共有产权房上市交易的细则。

易居研究院研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，共有产权住房实际上是从经济适用住房的概念中衍生过来的，而北京此前主要是在试点自住房，上海则较早推行了共有产权住房。对于类似住房来说，出台的背景是有积极意义的，和当前楼市长效发展机制的推进是有关的。

“对于政府来说，也是希望通过类似的政策来推进楼市的改革，这也有助于缓解当前楼市的压力，尤其是房价上涨的压力。”严跃进说。

而这一政策的出台，考虑到的最重要因素或许还是解决不断高涨的住房需求。

著名经济学家宋清辉在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，当前房地产调控虽然成效明显，北京上海房价全线回落，但对大多数刚需购房者来说，还是可望而不可求的，只能“望房兴叹”。此次北京拟推“共有产权住房”，就是为了解决刚需家庭的住房困难问题，支持夹心层首次购房需求。通过政府和老百姓一起努力解决住房困难的方式，实现购房者的住房梦想。

中信证券研究院在其研报中指出：共有产权制度，就是政府向需要住房保障，但又无需政府直接提供租赁性保障房的广大夹心层提供的一种事实上的住房资金支持。只不过这种住房的资金支持，并不来自于金融机构，而是来自于政府的土地出让金收益。因为真实需求的存在和居民买房杠杆率偏低的事实，使得这种对居民的加杠杆是可持续的，也是能解决一系列问题的。

充分发挥综合效应

严跃进认为，类似此番“共有产权”的创新机制应该继续给予扶持，虽然中间有很多细节性内容，但实际上还是存在很多新的机会，毕竟购房者是比较期待的。

“对于类似的产品来说，在后续的推进过程中将有助于改变房企的拿地模式，同时也是改变住房交易和持有模式的一个重要体现。”严跃进说。

实际上，“共有产权”不仅是降低了购房者的“门槛”，更是一项多方受益的机制。

来自中信证券研究院的分析指出：与传统的保障性住房相比，共有产权房的开发建设对于行为主体的地方政府来说，将有接近正常水平的土地出让收益，存在大笔显性化的政府住房保障开销，且现金流入的时间早于流出的时间。明显改善地方政府的现金流状况，有效评估地方政府在住房保障方面的成绩。

与此同时，对于居民来说，短期来看共有产权房的总价和普通商品房相差不多(淮安模式)，居民获得完整产权所要付出的代价总额较为确定，寻租动力弱，有效保障了自住需求;而从开发企业的角度来看，有可能实现开发企业社会责任和股东利益的统一，有可能将定价权部分甚至是全部交给市场。

宋清辉认为，“共有产权”并不意味着产权被限定。“所谓共有产权房，本质上是指购房者只需要承担房屋的部分房款，就能拥有共有产权房的完整使用权，它主要是拿来住的，实际上等于进一步降低了房屋的金融属性。但是有条件的一般都会在5年后买下全部产权，等于共有产权房也可以转化为个人完整产权，可以到市场上面交易。”宋清辉说。

新政影响几何

共有产权房究竟会如何影响到未来的房地产市场?这无疑是外界最为关心的问题。

对此，严跃进说：“对于商品房来说，会有一定的冲击，这也会倒逼开发商做改革，进而有助于继续降低房价。”

对于共有产权房对市场的影响，中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时对此作了明确的分析。

“首先，明确了共有产权房的长效调控机制，叠加2017年已经实现的超过30%的供应量，预计这部分供应将继续增加，成为未来新建住宅市场最主要的供应形势。从价格来看，因为共有产权，而且限制了价格，使得这部分房源的投资属性降低，房子回归居住;其次，从退出机制看，更加有力地保障了居民的财产权。”张大伟说。

进而，张大伟认为，“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。这使得购房者的预期出现了转变，而且从5年内体系内循环，到5年后可选购买政府产权，这体现了调控的回归市场。”

与此同时，张大伟指出，“从购买对象的资格来看，共有产权房吸收了自住房的优点，并且总结了过去多年自住房发展过程中发现的一些问题。针对购房者群体有扩大，有减少，增加了新北京人，减少了北京人中带投资属性的非真实保障人群。”

“因此，整体来看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。”张大伟说。

诚然，共有产权房也并非向所有购房者敞开了大门，一定的准入条件也使得共有产权房只能是部分人的“蛋糕”。

对此，宋清辉认为，此次共有产权住房政策的针对性和目的性都很强，因为准入条件十分严格，主要是聚焦无房家庭的首次购房需求。满足居住需求、遏制投机行为的意味更浓一些。