“以前形容卓越是低调的优等生，在我看来，这个‘优等’是相对而言，并不是卓越比同行具备更强的爆发力，只是卓越选择了一条与自身能力更加匹配的发展路径，从中慢慢去建立自身的独特优势。”在近期的一次专访中，卓越集团执行总裁沙骥这样来形容卓越的发展。
这家植根于华南的房企，尽管迄今仍未登陆资本市场，但在粤港澳大湾区却广为人知，而且被冠上“写字楼大王”的称号。从2003年开发第一栋写字楼卓越大厦起，卓越一路在深圳几大标志性CBD塑造了属于自己的标杆性商办项目。在寸土寸金的深圳，如今，卓越的写字楼是甲级写字楼的代表，众多世界或国内五百强企业纷纷入驻。
2017年，卓越的全国化布局战略正式启动，时隔一年又放出“三年千亿目标”的信号。如今，凭借稳健的投资、财务以及经营能力，再加上商办物业与住宅物业轻重并举的运营模式，卓越基本完成了全国化战略布局。
行业增速放缓的大趋势、市场与政策的不确定性以及疫情的突然爆发，一切变化皆未能阻挡卓越前进的脚步。这家中型房企仍在寻求逆势突围、有质增长的更优路径。“卓越不是以三年五年的时间来权衡模式选择，而是以十年甚至二十年来做长期的衡量。”沙骥说，在全国化布局下，如何又好、又快实现发展，如何把质量做得更好，是卓越即将面临的新考验。
投资稳健
开启全国化扩张步伐的三年后，卓越距离冲刺千亿的目标越来越近。
克而瑞研究中心发布的《2020年1-6月中国房地产企业销售榜TOP200》中，卓越以399.1亿元的销售额排行榜单第39名，同比增长14.1%。
同一时期，面对着突如其来的疫情冲击，百强房企的全口径销售收入同比下降了2.7%。这意味着，尽管上半年市场不确定性加大，但在规模增速上，卓越依然大幅跑赢行业平均水平。
事实上，在规模提速这一关，卓越早已做好了充足的准备。克而瑞研究中心此前统计的数据显示，2017-2019年，卓越实现的销售额分别为367.1亿元、553亿元、949.5亿元。以此估算，三年间，卓越的年度销售增长率已经一路从超过50%上涨至超过70%。
与绝大多数房企有所不同，支撑卓越逆势增长的关键因素，并非激进的扩张战略，而是稳健。正如沙骥所说的，稳健是卓越的核心竞争力，也是卓越最有辨识度的标签。
对于卓越而言，达成稳健的第一步是稳健投资。虽然过去几年间，卓越在销售规模的增长上突飞猛进，但其对土地扩储一直保持自己的理性判断——以品类为“锚”，不管土地市场究竟是火爆还是冷清，只要符合卓越的补仓要求，卓越就会拿地。如果对于区域未来发展、自身操盘能力以及客户的认可度有信心，看好土地价值，卓越就会毫无犹豫的参与到招拍挂之中；但是，一旦不合适，卓越也会冷静地停下脚步。
从上半年拿地情况来看，无论是无锡、苏州等新进城市，亦或是成都、宁波、青岛等持续深耕城市，都是卓越按照战略规划、理性判断并选择的地块；此外，在上半年南京、西安、南通等城市的新推项目中，都是卓越以品类为“锚”，投资栖居为主的快周转项为目标、不断提升稳定开发能力的有力体现。
这样主动选择之后的结果是，就算资金环境较为宽松，土地市场火爆，卓越也没有随波逐流，高价拿地；而当资金环境收紧，好的项目机会浮出水面，卓越又可以立马抓住窗口期。
2018年起，卓越搭建了投研平台、地网系统、周期研究平台，2019年下半年搭建产品策划平台，实现投融一体化、投运一体化。今年上半年，凭借有限的投资资金，卓越几乎全部捕捉到10%以上净利润率的项目。2020年中会，卓越把职能装进现金流、业务流、管理保障几条线，以此更深度的打破职能业务壁垒，提升整体运营能力，实现现金流快周转，追求有质量增长。
精准的公开招拍挂决策每年为卓越贡献的货值占比大概是30%-40%，但这只是投资稳健的一隅；卓越更大的筹码体现在长期投资，即城市更新上。与传统开发业务相比，城市更新对于开发商的能力提出更高的要求，一方面必须有过硬的技术以及人脉关系，来获取各类资源；另一方面必须有极强的处理能力，来解决旧改项目当中盘根错节的各种矛盾以及谈判过程中的各类博弈；同时，还必须在资金安排和风险把控上具备更灵活的应对方式，解决旧改周转周期漫长的特性。
卓越在城市更新领域中占据了足够的先发优势，早在2013年，卓越便率先成立了全国首家城市更新集团。聚焦到国内旧改“鼻祖”的深圳，卓越的城市更新领域龙头地位已经被广泛认可。2018年至今，卓越城市更新集团连续三年当选为广东省“三旧”改造协会常务副会长单位、深圳市城市更新开发企业协会会长单位。作为本地化大本营以及公司根基所在，卓越在粤港澳大湾区市场的发展，主要就是依靠城市更新来进行。
截至目前，卓越累计成立项目部超过60个，每年释放数百亿旧改货值，足够支撑未来十多年发展。与此同时，卓越在城市更新板块的团队规模接近500人。这个庞大的团队，正逐渐将卓越的城市更新业务覆盖范围从粤港澳大湾区积极扩张至北京、上海、青岛等一线城市，而深圳市人大常委会正在征询意见的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》更是为规范旧改市场、加快旧改速度提供了政策支持。
从土储优势上便可一窥卓越的战略布局——超过5000万平方米的总土储中，70%位于粤港澳大湾区。根据卓越集团公开数据显示，上半年，卓越在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙、无锡、南通、温州、台州11城获取约600亿元的土地货值储备。
这一轮布局中，长三角成为卓越重点关注的另一区域，这正是卓越“1+1+X”城市圈布局的精髓，两个“1”分别对应卓越最重要的两个市场，粤港澳大湾区和长三角区域，X则指的是其他核心一二线及高增长城市。
财务稳健
在投资上依靠“多条腿走路”的模式，背后来自于稳健的财务能力所形成的强大抗风险能力。
“稳健是基于战略下的能力建设，这种能力建设并非无限制。我们选择在一个有限的战场里，做自己更擅长的东西，同时小规模尝试其他新的东西。由此带来我们的整个周转效率有所提升，开发规模及盈利水平能保持在一个比较稳定的水平，形成比较稳健的财务状况。”沙骥说，今年的市场环境，很多同行都觉得比较困难，但是卓越去年年底就确定了不再加杠杆的纪律，在不加杠杆的同时，要实现融资成本的下降，这使得今天卓越面对市场行情变化、经营上更加地从容、主动。
相比其他发家于住宅开发业务的房企，卓越的崛起以写字楼为标志，自2003年打造第一栋写字楼卓越大厦开始，其就奠定了自己在商办领域的领先地位。这些年，卓越的写字楼业态已经遍布深圳各大CBD中心区域。
无论是写字楼这类自持物业，还是城市更新，回报周期缓慢的现状都极度考验一家企业的资金流及融资能力。如何在保持规模增长的同时，还能以稳定的现金流对抗这两类业务的长周期，对于卓越而言，是这几年不得不接受的一个大挑战。另外一个特殊点在于，与大多数同行早已涉足资本市场不同，卓越是一家非上市企业，这意味着，在融资模式方面，可供卓越选择的空间并不大。
一方面，卓越将经营性现金流作为重要的考核指标。“一个公司的稳健程度体现在现金流上，经营现金流是正还是负，这很重要。上半年，卓越的正向经营现金流接近100亿元，上半年的回款已经达到去年年底要求。”沙骥称。这些经营现金流主要通过销售回款来实现。今年，卓越更看重的几项指标为可用现金流、利润和管理周转效率。
另一方面，凭借多年来在资本市场所留下的良好信用度与认可度，卓越的融资能力依旧保有优势。今年，卓越的融资主要聚焦在发行公司债、开发债等传统融资方式上，并未引入其他的融资手段，即便如此，整体融资利率同比下降了大概130个BP，融资成本处于行业中上水平。
实现经营性现金流的稳定正增长、负债率零增长一直以来都是卓越投资的核心目标之一。2019年年初，卓越曾在内部制定过一个目标——融资产生的利息都要靠经营性回款来解决，从董事会到经营层都必须遵守的一个政策是，通过经营性杠杆推动投资，而非依靠负债来推动。“卓越的核心不是做大，而是做久、做强、做穿越周期的企业。”卓越集团主管投资副总裁陈林解释。
千亿规模与有质量的增长
现金流管理能力的提升，为卓越的扩张提供了稳健安全的发展资金。而这一切的最终落脚点，还是会集中到规模上。
如果一切顺利，2020年将是卓越首次跨越千亿门槛的关键节点。不过，当前市场的基本面正发生变化，政府对行业的监管越来越严格。不断提升的市场难度和政策监管条件对开发商的设计、运营、销售、资金链管理等整体能力都提出了更高的要求。身处这样的大背景之下，卓越的行动更趋于稳健。合理的资产结构、自持物业与住宅物业轻重并举的运营模式、1+1+X的战略布局以及城市更新所累积下来的能力和资源优势，所有种种，都促使卓越能够从容面对变化，保持中高速或与市场同速度的发展。
但是对于近在迟尺的千亿规模，沙骥说“卓越没有那么大的压力，每年一定要做到什么数字。因为卓越不依靠上市公司这个身份，也就不会被资本市场的短期数字目标‘绑架’。我们制定目标，更多是从自我角度出发，既顺应市场变化，又满足企业自身的诉求，让投资更主动和从容，让增长更有质量。”
相比千亿目标，卓越更看重的是后续是否能够实现有质量的增长，以及长远的经营。不过分追求数字，而是更关心达成目标的路径和实现目标的质量——这才是卓越现阶段的考量。
